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東西壞了房東不修怎麼辦?各種「租屋糾紛處理SOP」房客必知,入住前後環境差很大竟然無解?

寶瓶文化 2018/11/22 18:03
東西壞了房東不修怎麼辦?各種「租屋糾紛處理SOP」房客必知,入住前後環境差很大竟然無解?

作者:雷皓明

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當房客搬入租屋後,就是房東與房客「兩人世界」的開始,只不過,純情房東與俏房客之間,時常發生的不是愛情的火花,而是戰爭的火藥。

「張先生,你房子的天花板會漏水,已經通知你了,你怎麼都不來修?」

「陳小姐,我放在屋子裡的那些家具,你怎麼沒有好好愛護,東缺一角、西破一塊呢?」

在租賃期間,房東與房客之間的進與退,彼此互負怎麼樣的權利義務,就用幾個最常發生的紛爭來解釋吧。

 

【雷律師釋疑】

東西壞了,誰應該負責?誰應該修繕?

依照《民法》第四二九條,除非在簽約時另有約定,否則應該由房東負責租屋內容的修繕義務。依照內政部的規定,這也是目前租賃契約中應記載的事項,一定要寫在契約裡,如果你在簽約時發現少了這一條,可以向對方要求更正。

所以,如果熱水器不熱了、馬桶不通、燈管不亮等等,原則上房東有責任處理這些問題。但如果房東、房客之間,想要約定由房客自己負責日常生活用品的修繕義務,這也是合法的,可是建議要在契約內寫清楚,以避免麻煩。

真正住在屋子裡的是房客,屋主雖然有責任,但如果拖個十天半個月,對房客來講也是一大損失,萬一是漏水、停水、停電等問題,那更是嚴重影響生活品質。實務上最麻煩的問題是:該由誰來修?房客可不可以自己找師傅處理?維修費用可不可以由房客先墊?

 

一、房客可以自己修

原則上,既然是房東有責任,就應該由房東負責修繕,房客依法有權利要求房東履行他的責任。

但是,若房東太忙碌不便處理(例如:房子在台北,但房東住在國外),或是遇到惡質房東不願處理,依照《民法》第四三○條,只要房客曾請求修繕,但房東卻仍不前往維修,房客可以自己先墊錢找人修,之後再跟房東要這筆費用,或是直接從下個月的房租中扣除。

對於一些租屋的重大問題,選擇自己先墊錢,再從下個月租金中扣除,是一個比較有效率的方法。

 

二、房客可以拒付租金

若房客認為這明明是房東的責任,不想替房東擦屁股,在法律上,也可以選擇主張「同時履行抗辯權」。

同時履行抗辯,意思是「你不做好你該做的事,那我也不要做」。以租房子來說,房客能主張「你不修好房子,我就不付租金」,藉由拒付租金,逼迫房東出面解決。

 

三、房客可以退租

最激烈的手段是:房客可以直接退租。依照《民法》第四三○條,如果房客已經催告房東進行修繕,房東卻遲遲沒有動作,房客覺得「是可忍,孰不可忍」,可以選擇直接終止契約,拍拍屁股走人。

但是,若房客在租賃期間曾發生任何毀損或未繳清的債務,還是得進行賠償。

當然,若東西是房客自己弄壞的,就是由房客自己負擔維修的責任,房東無須負責,還可以向房客請求損害賠償。還記得簽約時先收的押金嗎?房東可以從這裡面扣掉賠償費用,不用再等著對方匯款或是去提告、打訴訟,省時也省力,等到房客退租時,只需要返還剩餘的押金就好。

 

房東可以隨便闖入我跟他租的房子嗎?

租賃在法律上的意義,是把「使用權」在一段期間內賣給別人。所以,一旦租賃期間開始,房東雖然是「屋主」,有權買賣、抵押來處分他的財產,但並不是房屋的「使用人」,不能任意使用、進出已經租出去的房子。

實務上,有不少判決是房東趁房客不在時私自開門進入,而被房客提告的。

例如,房東表示:「是因為房客都不繳房租,我才進去的啊!」(參見「台中地方法院一○五年度易字第七九九號判決」)。

在另一個案例中,房東則表示:「因為租期已經到了,但房客不肯搬家,我進去把房子清空,是合理行使我的權利。」(參見「新北地方法院一○四年度易字第一七九六號判決」)。

但很可惜,這些在法律上都不是足以免責的理由。在這類的案子裡,法院會認為依照法律,房東透過訴訟後再進行強制執行,才是合法的,就算房客理虧,但如果是不經法律程序而動用私力解決紛爭,就是不合法。因此這些擅闖房屋的房東,被法院根據《刑法》第三○六條「侵入住居罪」判了刑。

如果要避免發生這種情況,建議雙方在簽約時,就要在契約中寫清楚「房東可不可以自由進出房屋,或是在特定時間才能進出房屋」,減少未來發生爭議的可能,這不只是保護房東的權益,也是避免房客的居住空間被擅自入侵。

 

其他房客抽菸、很吵、養狗,生活環境與合約不符,怎麼辦?

這種情況,我以前念書的時候,在外租房子也遇過。

找房子時,看起來都很棒,喜孜孜地入住了,沒想到,看屋時明明說「本棟禁菸」,在窗邊讀書時,卻從窗外飄來陣陣菸味,還在走廊上撿到香菸盒。說好的禁菸呢?

又或者房東說:「這裡的環境很安靜,附近鄰居都是安養生息型。」結果住進去以後沒多久,室內裝潢聲此起彼落,又或是某戶鄰居馬力全開地在看電視上的摔角比賽,讓人有如親臨現場。

 

●只能自己與房東協調、溝通

這些情況,基本上都屬於契約自治的範圍,也就是說,你只能自己與房東協調、溝通。除非你們在契約內,對於這些生活環境有很明確的約定,例如契約內寫著:「本棟禁菸」,或者是「附近噪音低於××分貝」,你才有可能進一步主張對方有違約,或依照《民法》第八十八條所講的「因錯誤而締約」來解除契約。

但實際上根本不會這樣子簽約,因此,面對這些問題,房客很難向房東主張權利,要求他一定得解決這些味道、噪音的問題。

如果是合租型的房屋,也許房客還能要求房東去對其他房客施壓,請他處理違約房客的問題,讓那些違反契約約定的房客退租;但如果是獨立門戶的租賃契約,房東就沒有責任、也沒有能力去替房客解決與鄰居之間的紛爭了。

面對這種情況,除了透過私人間的溝通、協商,來減輕這些影響生活的困擾外,可能就得從那些抽菸、吵鬧的鄰居是否違反了《菸害防制法》、《噪音管制法》的規定,來舉發處理了。

 

 

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【網購到底能不能取消訂單】

窮忙的年代,上班族不想領死薪水,為自己開創事業第二春最常見的做法就是經營網拍。另一方面,人們愈來愈懶得出門購物,因此像「奇摩拍賣」、「蝦皮」、「淘寶」、「eBay」等購物網站,銷售額年年創新高。

商業活動在哪裡,糾紛也就在哪裡。商家與消費者往來的地點,逐漸從店面移轉到網路,於是產生了許多網路交易的爭議。也因此,律師常常要回答網友的這類疑問。

很多人說律師「見人說人話,見鬼說鬼話」,其實是因為身為律師,不一定被哪一邊委任,原告、被告,買方、賣方,都可能是客戶,所以兩邊的角度,我們都要有所認識。

 

【雷律師釋疑】

網購買家:「我能不能退錢或退貨?」

《消費者保護法》指的「消費者」是:以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務的人。當網路購物發生糾紛時,消費者的主張總會回到一件事:「可不可以退錢或是退貨?」

例如邱小姐這封信的內容。

雷律師,您好:

我因為舉辦活動需要,在網路上跟某蛋糕坊訂購了一批蛋糕,但因為活動臨時取消,所以我就向蛋糕坊取消了訂單,可是蛋糕坊不接受,若是我不履行契約取貨付款,對方就要提告了。請問我這樣難道不能解除契約嗎?

 

●可以退錢/退貨的情況

《消費者保護法》第十九條第一項的規定是:「通訊交易或訪問交易之消費者,得於收受商品或接受服務後七日內,以退回商品或書面通知方式解除契約,無須說明理由及負擔任何費用或對價。」

網路買賣被認為是一種「通訊交易」。簡單來說,在通訊交易中,因為消費者看不到物件做實際檢查,所以原則上,消費者在網購拿到東西後的七天內是可以解約的,而且不用說明理由及負擔費用。

 

●但是,也有例外狀況

那麼,邱小姐可以不要訂蛋糕,要賣家退款囉?

其實也還很難說,因為《消費者保護法》第十九條第二項這麼規定:「但通訊交易有合理例外情事者,不在此限。」這是指如果在某些情況下,讓買家任意取消訂單並要求退費很不合理時,法律設有例外規定。

《通訊交易解除權合理例外情事適用準則》第二條,即有特別規定:「某些特殊商品或是服務,在賣家有告知不能解除契約或退貨的情況下,是不能解約的。」像蛋糕這種易腐敗的產品,有很高的機率不能解除契約或是退貨。

 

網購賣家:「法律對我有什麼保障?」

在台灣,《消費者保護法》對消費者的保障滿完整的。另外,在消費過程中若有任何爭議,消費者可以向消基會投訴。反觀賣家,即便覺得是消費者無理取鬧而不予回應,反而可能會被標示成對消費者不友善的廠商,使苦心經營的形象毀於一旦。

所以比起買方,其實我更常收到賣方的抱怨。

在《消費者保護法》裡,將賣家分成兩種:「企業經營者」與「偶一為之的賣家」。

 

●企業經營者

《消費者保護法》中的「企業經營者」是:以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業的人。落落長的定義,最常出現爭議的是在「為營業」這三個字。到底怎麼樣才算是「為營業」?

其實《消費者保護法》對企業經營者的認定是寬的,只要賣家很頻繁或長期在網路上銷售一些商品或者服務,即便這不是賣家的正職或本業,也會被認為是企業經營者。

舉例來說,我有個朋友本業是律師,但每個月都會出國一趟,每次都會帶些異國商品回來,上網販售,這樣就會被認定為「企業經營者」。

 

●偶一為之的賣家

可是,若賣家只是偶爾將不需要的東西在網路上兜售,例如:有些人會在整理房間的時候,將不需要的東西便宜賣掉,就不會被認定為企業經營者,而只是「偶一為之的賣家」。

 

●「企業經營者」或「偶一為之的賣家」,適用法律不同

請問雷律師:

我姓郭。上個月,我從日本帶了一台除塵?機回台灣,後來沒有使用,決定要上網賣掉。有個許先生說要買,我寄送到對方指示的便利商店,卻因沒有人取貨而被退回,害我損失運費,最後對方卻說不買了。這該如何是好?

 

這樣的爭議,會因為郭先生是被認定為「企業經營者」,還是「偶一為之的賣家」,而有完全不同的結果。

如果郭先生是很頻繁代購的賣家,時常在網路銷售代購商品,就會被認定為「企業經營者」,此時就會適用《消費者保護法》,買家享有解除契約或是退貨的權利,而且不需要負擔任何費用。

但是,若郭先生只是偶爾在網路上販售自己不需要的電器產品,而屬於「偶一為之的賣家」,那買家與賣家間的糾紛就不會適用《消費者保護法》,而要適用一般《民法》的規定。在《民法》的規定中,買家與賣家間的買賣契約既然已經成立了,就不能隨意地解除契約,可能會有違約的損害賠償。

 

●可以告惡質買家「詐欺」嗎?

遇到惡質買家,企業經營者莫可奈何,偶一為之的賣家要為了些微賠償而打民事訴訟,也非常不划算。

賣家心中難免浮現這個疑問:

「像這樣的惡質買家,難道沒有構成詐欺罪嗎?」

很遺憾,答案是「沒有構成詐欺罪」。

《刑法》中的「詐欺罪」,必須要行為人明明知道自己在法律上沒有權利,但心裡仍然想占為己有,對被害人施用詐術,令被害人陷於錯誤並交付財物。

但是在這樣的網路購物糾紛中,對方往往只是沒有取貨,而不是把商品騙到手後不付錢,所以不會構成詐欺罪。

不過,在情節嚴重的情況下,還是可能有處理的辦法,那就是《刑法》第三百三十五條的「詐術損害財產罪」。曾經有一個判決,判決中的被告也是賣家同業,從頭到尾根本就沒有想買東西,目的是在讓告訴人損失運費,無意取貨而多次虛假下單,最後被判處有期徒刑兩個月(參見「台灣士林地方法院刑事簡易判決一○五年審簡字第一一一五號判決」)。

 

【大家來思考】

不可否認地,當交易是發生在大公司與消費者之間時,選擇讓大公司吸收費用還算情有可原。但是,法律在選擇保障消費者權益的同時,對「企業經營者」做廣義的解釋,讓許多創業者在網路經營中,賠上了許多不必要的支出,最後面臨是否能繼續經營的抉擇,也令許多想透過網路行銷的創業者為之卻步,這樣的規範是否妥適,令人省思。

 

【白話法律小辭典】

對價:指的是相對應的給付,比如說我給你錢,你給我東西。東西的對價就是錢,錢的對價就是東西。

 

 

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